Calculadora de alcabala y plusvalía

Los dos impuestos, en una línea cada uno

Alcabala: 1% del valor de la transferencia. Grava el traspaso, se pague caro o barato, se gane o se pierda. Art. 535 del COOTAD.

Utilidad y plusvalía: 10% de la ganancia, solo en predios urbanos. Grava lo que subió, no lo que vale. Art. 556 del COOTAD.

Las dos tarifas son nacionales, no municipales. Es el malentendido más común: cada municipio recauda, pero el punto de partida está en el mismo código para los 221 cantones. Lo que sí puede hacer tu municipio es modificar la de utilidad por ordenanza, porque el propio Art. 556 lo autoriza, y cobrar impuestos adicionales sobre la alcabala.

Poner menos en la escritura no baja el impuesto

"La base del impuesto será el valor contractual, si éste fuere inferior al avalúo de la propiedad que conste en el catastro, regirá este último." — Art. 532 del COOTAD.

Es decir: si declaras 60.000 por una casa que el municipio avalúa en 90.000, la alcabala se cobra sobre 90.000 igual. Lo único que consigue rebajar la escritura es que quien vende declare una utilidad que no tuvo, que quien compra tenga un costo de adquisición más bajo para cuando le toque vender, y que ambos firmen un documento que no dice la verdad.

La rebaja que casi nadie pide

Si el inmueble ya se transfirió dentro de los últimos tres años, y una de las partes de aquel contrato también está en este, la alcabala de esta venta baja. Lo dice el Art. 533 y es un escalón, no una rampa:

Fíjate en quién gana: la rebaja es del impuesto de esta venta, que por costumbre paga quien compra. O sea que comprarle a alguien que compró hace un año sale más barato en impuestos que comprarle a alguien que lleva veinte años ahí. Nadie lo menciona en la notaría.

Cuándo no se paga el impuesto a la utilidad

• Si el predio es rural. El Art. 556 dice "inmuebles urbanos" y no dice más. Lo que corresponda por impuesto a la renta es otra cosa, y es del SRI.
• Si pasaron veinte años. El Art. 559 prohíbe cobrarlo "una vez transcurridos veinte años a partir de la adquisición".
• Si no hubo ganancia. Del precio se restan el costo de compra, las mejoras y las contribuciones especiales de mejoras. Si no queda nada, no hay base.

Y aunque haya ganancia, se descuenta un 5% más por cada año que pasó entre la compra y la venta. A los veinte años ese descuento llega al 100%, que es la misma regla dicha de otra forma.

Un caso con números

Una casa urbana se vende en $120.000,00. El municipio la tiene avaluada en $90.000,00, y quien vende la compró hace 6 años en $80.000,00. Son supuestos del ejemplo, con las tarifas base del COOTAD; cada municipio puede fijar la suya por ordenanza, así que tu cantón puede cobrar distinto.

Supuestos de este ejemplo, con las tarifas base del COOTAD

Paso	Cifra	Norma
Base de la alcabala (manda el precio, que es mayor que el avalúo)	$120.000,00	Art. 532 del COOTAD
Alcabala, 1%	$1.200,00	Art. 535 del COOTAD
Utilidad: precio menos lo que costó	$40.000,00	Art. 557 del COOTAD
Deducción por 6 años de tenencia (30%)	−$12.000,00	Art. 559 del COOTAD
Impuesto a la utilidad, 10% de $28.000,00	$2.800,00	Art. 556 del COOTAD
Los dos impuestos juntos	$4.000,00

Son 3,33% del precio, antes de notaría, registro y corredor. La utilidad la paga quien vende (Art. 558 del COOTAD), y en este caso le toca $2.800,00. La alcabala, por costumbre, la paga quien compra, aunque la ley presume que el beneficio es mutuo (Art. 531 del COOTAD) y se puede pactar otra cosa en la promesa.

Dos cosas mueven estas cifras; tenlas claras antes de negociar. La primera es el tiempo: cada año de tenencia descuenta un 5% más de la utilidad, así que para quien vende no es lo mismo cerrar ahora que después de cumplir un año más desde la compra. La segunda es qué se puede restar: las mejoras con respaldo y las contribuciones especiales de mejoras bajan la utilidad antes de aplicar el porcentaje. Si hay facturas de una ampliación, este es el momento de buscarlas. Pon tus cifras arriba y la calculadora hace el mismo recorrido con tu caso.

Qué no hace esta calculadora

• No sabe los aranceles de notaría ni del registro de la propiedad. Los primeros salen de una resolución del Consejo de la Judicatura y los segundos de una ordenanza por cantón. No los hemos verificado en el original, así que no los inventamos: los pedimos como dato. Pide la cotización y ponla arriba.
• No conoce la ordenanza de tu cantón. Usa las tarifas base del COOTAD. Si tu municipio movió la de utilidad o cobra adicionales sobre la alcabala, cámbialas en "ajustes finos". La ventanilla de rentas de tu municipio te da las dos cifras.
• No calcula el impuesto a la renta. La ganancia por vender un inmueble puede tener consecuencias ante el SRI, que es una administración distinta de la municipal. Eso lo ve un contador.
• No aplica la deducción por desvalorización de la moneda del Art. 559, literal b). Ese artículo es de cuando el país tenía sucres: con el dólar no hay informe del Banco Central que aplicar, y ningún municipio lo aplica. Inventarnos un ajuste por inflación sería poner un número sin norma detrás.
• No sirve para herencias, donaciones ni permutas. Cada una tiene su regla de base imponible en los Arts. 532 y 559, y no son las de una compraventa normal.

Quién paga qué se pacta en la promesa

El reparto de estos costos se escribe en la promesa de compraventa, no se descubre en la notaría. Que la alcabala la pague quien compra es costumbre, no ley: el Art. 531 presume que el beneficio del contrato es mutuo salvo estipulación específica. Lo que sí es ley es que el impuesto a la utilidad lo paga quien vende (Art. 558).

Los notarios no pueden extender la escritura sin el recibo de pago de los dos impuestos (Arts. 537 y 560), así que esa plata tiene que estar lista el día de la firma, sin opción de diferirla.